「不動産投資は赤字を出して節税するものだと聞いたが、それを鵜呑みにして大丈夫なのか？」
「減価償却費をフルに計上して所得をゼロにしたが、銀行から『次の融資は厳しい』と言われてしまった……」

新宿（西新宿、新宿御苑、代々木エリア）でアパート経営や一棟ビル投資を行うオーナー様から、2026年に入りこうした「節税と融資のジレンマ」に関する切実な相談が急増しています。

賃貸経営において、税務上の赤字は所得税や法人税を劇的に減らすための強力な武器です。しかし、銀行という「数字のプロ」を相手にする場合、その赤字が『意図的な節税』なのか『実質的な経営破綻』なのかは完全に見抜かれます。 「節税のつもりが、銀行の格付けでは『返済能力なし』と判定され、投資家としての寿命を縮めてしまうケース」が、実は最も多い失敗パターンです。

特に2026年は、日本の金融政策の転換により長期金利が上昇傾向にあり、銀行の審査基準はかつてないほど「キャッシュフローの安定性」に重きを置いています。単なる節税ではなく、将来の融資枠を維持・拡大するための「戦略的決算」が今ほど求められている時はありません。

本記事では、新宿エリアの不動産オーナーを多数支援する税理士が、銀行が赤字をどう解釈しているのか、そしてキャッシュを残しながら評価を落とさない「減価償却」のコントロール術を、13,500字超の圧倒的な情報量で詳細に解説します。

第 1 章：銀行は不動産所得の「赤字」をどう解釈しているのか？

銀行員が決算書や確定申告書を受け取った際、最初にチェックするのは「最終的な所得」ではありません。彼らは独自の「修正損益」を計算し、事業の実態をあぶり出します。

1. 減価償却費の「足し戻し」という基本の計算

減価償却費は、実際にお金が出ていかない「帳簿上の経費」です。そのため、銀行は以下の式で「実質的な稼ぐ力」を算出します。

$実質利益 ＝ 確定申告上の利益（赤字の場合はマイナス） ＋ 減価償却費$

この「実質利益」がプラス、つまり年間の元利返済額を上回っていれば、ひとまず銀行から「返済能力なし」と即座に切り捨てられることはありません。

2. 「 3 期連続赤字」が招くシステム上の警戒反応

いくら「減価償却のせいです」と説明しても、3 期連続で赤字が続くと、銀行の内部格付けシステム上、「要注意先」方向へのランクダウンを検討される可能性が格段に高まります。 ランクダウンすれば、金利の引き上げを打診されたり、新規の物件融資の相談が実質的に困難になります。 「あえて 3 年に 1 度は黒字にする」。これは、新宿の賢いオーナーが実践している、金融機関との信頼関係を維持するための最低限のテクニックです。

第 2 章：金利上昇下で最も重視される指標「DSCR」のデッドライン

2026年、金利が上昇局面に入ったことで、銀行の審査はかつてないほどDSCR（借入金償還余裕率）にシビアになっています。

1. DSCR の計算式と銀行の評価基準

DSCRとは、賃料収入から諸経費（公租公課、管理費、修繕費等）を引いた「運営純収益（NOI）」が、年間返済額の何倍あるかを示します。

$DSCR ＝ \frac{運営純収益（NOI）}{年間のローン元利返済額}$

銀行の一般的な合格ラインは 1.2 〜 1.3 です。1.0 を切るということは、「返済原資が不足しており、条件変更リスクが高い」と判断されます。

2. 2026 年の「ストレス・テスト」への備え

2026年現在の銀行は、現在の低金利での DSCR だけでなく、審査金利を「4%程度」まで引き上げたストレス・テストを行います。 このテストにおいて DSCR が 1.0 を切るような物件は、現在の表面利回りが良くても融資対象外とされるケースが増えています。 減価償却費を積みすぎて帳簿上の純資産を毀損させていると、格付け評価がさらに厳しくなり、ダブルパンチで投資継続を阻まれることになります。

第 3 章：不動産オーナーの「終わりの始まり」デッドクロスとは？

賃貸経営の赤字が、いつの間にか「納税だけが必要な最悪の黒字」に変わる瞬間。それがデッドクロスです。

1. なぜ「利益が出ているのにお金がない」のか

不動産投資の初期は、減価償却費が大きく、税金が安く済みます。しかし、年数が経過すると以下の 2 つが同時に起こり、キャッシュフローを圧迫します。

• 減価償却費の減少： 建物附属設備（15年）などの償却が終わる。
• 元金返済額の増加： 元利均等返済の場合、後半になるほど元金の割合が増えます。借入利息は経費になりますが、元金の返済は経費にならないため、帳簿上の利益と手元の現金の「ズレ」が致命的なレベルまで拡大します。

「元金返済 ＞ 減価償却費」となった瞬間、帳簿上は黒字なので多額の所得税がかかるのに、手元には返済後でお金が残っていないという「地獄」が始まります。

2. デッドクロスを回避する決算戦略

デッドクロスが近づいたら、大規模修繕を行って新たな経費（または附属設備の追加資産計上）を生み出すか、物件を売却して入れ替える「出口戦略」が必要です。 赤字を出し続けて銀行評価を下げていると、この「入れ替えのための追加融資」が受けられなくなり、デッドクロスから抜け出せなくなります。

第 4 章：減価償却を「戦略的」にコントロールする 3 つの手法

減価償却は、税金を減らすだけでなく「銀行への見せ方」を変えるための調整弁です。

1. 建物附属設備の「按分比率」を調整する

物件を買った際、建物代金のうちどれくらいを「附属設備（通常15年）」にするかは、ある程度合理的な範囲で選択可能です。
・節税優先： 設備比率を高くし、初期の償却を最大化する。
・融資優先： 設備比率を抑え、償却費を平準化させて毎年の利益を残す。
※ただし、設備比率を上げると別途「償却資産税（固定資産税の一種）」の負担が増える場合があるため、トータルの税コストを見極める必要があります。

2. 法人の「任意償却」を検討する

個人の所得税では、減価償却は「強制計上」です。しかし、法人の場合、減価償却は税務上「任意」です（限度額までならいくらでも良い）。 融資を受けたい年度だけ、あえて減価償却を計上せずに黒字化させる手法があります。 ※あくまで「表面上の当期損益」を整えるための手法であり、銀行の実質評価（償却不足の修正計算）が改善するわけではない点に留意が必要ですが、決算書（表面）を黒字に保つことで、「当期利益が黒字であること」という形式的な融資要件をクリアする緊急避難としては一定の効果があります。

3. 中古物件の「簡便法」と追加融資の相性

木造築古物件を 4 年で償却するスキームは節税の王道ですが、銀行からは「 5 年目以降の収益性が不透明」と見られ、追加融資の審査ではマイナスになることが多いです。 「 1 棟目の 4 年償却が終わる前に、 2 棟目の融資を引き出す」。この時間との戦いに勝つための利益調整が不可欠です。

第 5 章：債務超過という「一発退場」のリスク

赤字が累積して純資産がマイナス（債務超過）になると、ほぼ全ての金融機関から「融資不適格」とみなされる恐れがあります。

1. 簿価の目減りと土地の積算評価

建物比率を高くして猛烈に減価償却を進めると、決算書上の「建物価値（簿価）」は急速にゼロに近づきます。 借入金（負債）の減りはそれよりも遅いため、帳簿上は債務超過になりやすいです。 新宿などの都心部であれば土地の評価が高いため、銀行は土地の含み益を考慮してくれますが、土地値が低い地方物件でこれをやると、格付けに再起不能なダメージを与えます。

2. 2026年、自己資本比率の重要性が復活

金利上昇期の現在は「オーナー自身の資産背景（自己資本比率）」が厳格に問われます。 あえて納税して会社の中に利益を留め（内部留保）、自己資本比率を 30% 以上に保つことが、将来の金利上昇に対する「最大の保険」となります。

第 6 章：税務調査官が「節税目的の所得調整」で必ずチェックする点

所得を低く抑えて還付を受けるような申告は、収支構造や経費内容によっては、新宿税務署の調査対象リストに入りやすい傾向があります。

1. 「事業的規模」と専従者給与の否認

特に 5 棟 10 室未満のオーナーが、家族に専従者給与を払って赤字を作っている場合、「事業的規模ではないため、その専従者給与は必要経費として認められない」として否認されます。 ※規模に関わらず通常の管理費は経費になりますが、特例的な給与や青色申告特別控除（65万円）などが剥奪されることで、大きな追徴課税を受けます。

2. 修繕費と資本的支出の区分

「赤字にしたいから」という理由で、外壁塗装 300 万円を全額修繕費にする。 これが調査官に「資本的支出（建物または建物附属設備）」と認定されると、その大半が当期の経費から除外され、利益に足し戻されます。 結果、多額の追徴課税と過少申告加算税を支払うことになり、節税したつもりがキャッシュは大赤字になります。

第 7 章：出口戦略を見据えた「減価償却」の罠

減価償却は「税金の先送り」でしかありません。

1. 売却時の譲渡税が跳ね上がるロジック

減価償却を進めれば進めるほど、物件の「簿価」は下がります。不動産を売却する際、売却価格と簿価の差額が「譲渡所得」となります。

$譲渡所得 ＝ 売却価格 － 簿価 － 譲渡費用$

「毎年の所得税を 20% 節税できたが、売却時に法人の実効税率 30% 〜 34% を払うことになった」。これではトータルの投資利回りで損をしています。

2. 減価償却をあえて「遅らせる」というプロの判断

将来的に高値での売却が予想されるエリアの物件であれば、あえて減価償却を急がず、毎年の納税をしっかりと行いながら「簿価」を高く維持するほうが、売却時の手残りキャッシュを最大化できるケースがあります。

第 8 章：2026 年の金利上昇局面を生き抜く「キャッシュ・マネジメント」

金利が 1% 上がれば、多くの不動産投資家のキャッシュフローは「損益分岐点」を下回ります。

1. ローン定数の把握

金利（名目金利）だけでなく、K%（ローン定数 ＝ 年間返済額 ÷ 借入残高）を常に把握してください。 K% が物件の「実質利回り（FCR）」を上回った瞬間、レバレッジは逆回転し、投資をすればするほど家計が苦しくなる状態に陥ります。

2. 予備費の確保と「納税資金」の分離

節税で赤字を出しているオーナーは、納税資金の準備を怠りがちです。しかし、デッドクロスが来れば必ず納税が発生します。 「赤字のうちから、将来の黒字転換時の納税資金を別口座で積み立てておく」。この堅実な姿勢こそが、長期間生き残るオーナーの共通点です。

第 9 章：【FAQ】賃貸経営の赤字と減価償却に関する実務 Q&A（ 25 選）

まとめ： 2026 年を生き抜く「勝ち組」オーナーの決算戦略

不動産投資における「赤字」は、毒にも薬にもなります。 減価償却という会計のレバーを使いこなしながら、銀行が真に見ている「実質的な返済能力」を数字で証明し続けること。これが、 2026 年という激動の金利上昇局面を生き残り、さらなる資産拡大を実現するための唯一の道です。

「節税はしたい、でも融資も受け続けたい」 「自分の決算書が銀行からどう見られているか、客観的な診断をしてほしい」

そのようなお悩みをお持ちの新宿区のオーナー様は、ぜひ荒川会計事務所にご相談ください。 不動産税務と融資実務の両面に精通したプロの税理士が、あなたの投資規模を加速させるための盤石な決算書作りをサポートいたします。