「事務所の大家さんが、近所の資産家（おじいちゃん）で、インボイス登録していないらしい…」
「毎月、通帳から家賃が引き落とされているけど、請求書も領収書も一度も見たことがない…」

インボイス制度の開始に伴い、多くのテナント企業（借主）が頭を抱えているのが「家賃（事務所・店舗・駐車場）」の扱いです。 毎月発生する高額な経費であるため、もし消費税の控除ができなくなれば、そのダメージは甚大です。

特に問題となるのが、「大家さんが個人の場合」です。 大手不動産会社が管理するビルなら安心ですが、個人の大家さんは「免税事業者（消費税を納めていない人）」であることが多く、インボイス登録をするメリットが薄いため、未登録のままであるケースが多発しています。

「大家さんが未登録なら、家賃の消費税分は損をするの？」 「契約書を作り直さないといけないの？」 「居住用の社宅はどうなる？」

この記事では、不動産賃貸特有のインボイスルールを解き明かし、契約書の特例（口座振替特例）の活用法から、大家さんが未登録だった場合の「経過措置シミュレーション」、そして法的リスクを回避した「交渉術」まで、プロの税理士が徹底的に解説します。

第1章：まずは区分け！「インボイスが必要な家賃」とは？

すべての家賃にインボイスが必要なわけではありません。 不動産賃貸には「課税（消費税がかかる）」と「非課税（消費税がかからない）」の2種類があり、ここを混同すると無駄な労力を使うことになります。

1. 「居住用（住宅）」はインボイス不要

アパート、マンション、社宅など、契約書で「居住用」となっている物件の家賃には、そもそも消費税がかかりません（非課税取引）。 消費税0円なので、インボイス（適格請求書）も存在しませんし、大家さんが登録していようがいまいが、会社の経理には一切影響しません。

2. 「事業用（事務所・店舗・駐車場）」はインボイス必須

オフィス、店舗、倉庫、工場、そして駐車場（月極・コインパーキング）の賃料には、消費税（10%）がかかります。 こちらはインボイスの対象です。もし大家さんが未登録であれば、会社は消費税分の控除ができず、コストアップになります。

※「マンションの一室を事務所として借りている」場合、契約書が「事業用（事務所）」となっていれば課税、「居住用」となっていれば非課税です。 （実務上は契約内容が重視されるケースが多いですが、税務上は実態判定が原則ですので、契約と実態が異なる場合は税理士にご相談ください）

第2章：毎月の請求書がない！「契約書」をインボイスにする方法

家賃の支払いは、毎月請求書が送られてくるわけではなく、「契約に基づき毎月27日に引き落とし」というパターンが一般的です。 「請求書がないのに、どうやってインボイスを保存すればいいの？」 という疑問に対し、国税庁は以下の解決策（口座振替特例）を示しています。

「契約書 ＋ 通帳のコピー」でOK

わざわざ大家さんに毎月請求書を発行してもらう必要はありません。 以下の2つをセットで保存し、一定の要件（登録番号・取引内容等）が満たされていれば、保存要件を満たすものとして取り扱われています。

• ① インボイスの必要事項が記載された「賃貸借契約書」
• ② 支払った事実がわかる「通帳の記録」や「振込明細書」

契約書に「登録番号」がない場合の対処法

しかし、過去に結んだ契約書には、当然ながら「登録番号（Tから始まる13桁）」は載っていません。 この場合、契約書を巻き直す（作り直す）必要はありません。 大家さんから「登録番号のお知らせ（通知書）」を一枚もらい、それを既存の契約書と一緒に保管しておけばOKです。

第3章：大家さんが「未登録（個人）」だった場合の損害額

確認の結果、「私は高齢だし、消費税の申告なんてできないから登録しないよ」と言われた場合。 借主であるあなたの会社は、どれくらい損をするのでしょうか。

基本：「経過措置（80%控除）」が使える

大家さんが免税事業者で未登録の場合でも、いきなり全額損をするわけではありません。 6年間は「経過措置」により、一定割合の控除が認められています。

期間	控除できる割合	会社の実質負担増（消費税額の）
〜2026年9月30日	80% 控除可能	20%（家賃総額の約2%）
〜2029年9月30日	50% 控除可能	50%（家賃総額の約5%）
2029年10月1日〜	0%（控除不可）	100%（家賃総額の約10%）

※いずれも2023年10月1日開始のインボイス制度に伴う経過措置です。

【シミュレーション】家賃22万円（税込）の場合
消費税額は2万円です。
現在（80%期間）は、2万円のうち16,000円は控除でき、「4,000円」だけ会社が損をします。 年間で48,000円の負担増です。

これを「許容範囲」と捉えるか、「無視できないコスト」と捉えるかで、次のアクション（交渉）が変わります。

第4章：トラブルにならない「家賃交渉」の手順

「負担が増えるなら、家賃を下げてほしい」 そう思うのは当然ですが、進め方を間違えると「借地借家法」や「独占禁止法」のトラブルになります。

NG対応：一方的な減額通知

「インボイス未登録なので、来月から消費税分（10%）を引いて振り込みます」 これは絶対にやってはいけません。 取引関係や契約内容によっては、優越的地位の濫用と評価されるリスクがあります。また、家賃の減額は双方の合意が必要です。

正しい手順：実損分の調整をお願いする

ステップ1：負担額を提示する
「大家さんが未登録のままだと、当社は年間〇〇円の税負担増になります」と具体的な数字で伝えます。

ステップ2：経過措置分の値下げを打診する
「消費税全額（10%）」ではなく、当面は「会社が損をする分（消費税相当額の20%＝家賃の約2%）」だけの値下げをお願いするのが、最も合理的で合意を得やすいラインです。

ステップ3：覚書を交わす
合意が得られたら、口約束ではなく「家賃変更の覚書」を作成します。

第5章：実は使える？「大家さん側のメリット」を伝える

大家さんが個人の場合、「インボイス登録＝消費税納税＝損」と思い込んでいるケースが多いです。 しかし、実は登録しても損をしない、あるいは得をするケースもあります。それを伝えて登録を促すのも一つの手です。

1. 簡易課税を選べば負担は少ない

不動産賃貸業（建物の貸付け等）は、原則として簡易課税の第6種に該当し、売上税額の40%を経費とみなせます（納税額は売上税額の60%）。 しかし、実はもっと有利なのが「2割特例」です。これを使えば、売上税額の20%だけ納めれば済みます。 （※2割特例は、課税売上高1,000万円以下の事業者が、一定期間に限り選択できる特例です）

2. 「インボイス対応物件」としての価値

今後、テナントが退去して新しい入居者を募集する際、「インボイス発行可能物件」であることは強力な武器になります。 逆に未登録物件は、法人テナントから敬遠される（または賃料交渉される）リスクが高まります。 「将来の空室対策として登録しませんか？」という提案は、大家さんの心に響くかもしれません。

第6章：経理処理の注意点と「支払手数料」の謎

家賃と一緒に払うものや、敷金の扱いについても解説します。

更新料・礼金・共益費

これらは基本的に家賃と同じ扱いです。 ・事務所の更新料：課税（インボイス必要） ・住宅の更新料：非課税（インボイス不要）

仲介手数料

不動産会社に払う仲介手数料は、居住用・事業用に関わらず「全額課税」です（ここを間違えやすいです！）。 不動産会社は通常インボイス登録していますので、登録番号入りの領収書をもらえばOKです。

敷金・保証金

これらは「預け金」であり、返還されるものなので消費税はかかりません（不課税）。 ただし、「償却（敷引き）」があって返還されない部分は、契約終了時などに家賃（または譲渡対価）として課税される場合があります。

第7章：【FAQ】家賃インボイスの実務Q&A（20選）

最後に、現場でよくある疑問に一問一答形式で回答します。

まとめ：家賃は「毎月続く」からこそ早めの対策を

家賃のインボイス対応は、一度設定してしまえば後はルーチンです。 しかし、最初の「大家さんの確認」と「契約書の整備」を怠ると、毎月毎月、静かに損失が積み上がっていきます。

「大家さんへの通知文面を作ってほしい」「経過措置の計算が合っているか不安」

そのようなお悩みがあれば、ぜひ荒川会計事務所にご相談ください。 不動産オーナーとの交渉経験も豊富な税理士が、あなたの会社の利益を守るためのサポートをいたします。