「家賃収入は増えたけれど、税金を払ったら手元にほとんど残らない…」
「次の物件を買いたいが、個人の融資枠がいっぱいで借りられない…」

不動産投資家の多くが直面するこの悩み。解決策は一つしかありません。 「個人の財布」から「法人の財布」へシフトすること。すなわち、「プライベートカンパニー（資産管理会社）」の設立です。

日本の税制において、個人の所得税は「稼げば稼ぐほど税負担が重くなる（最高税率55%）」仕組みですが、法人税は「稼いでも一定（約23%〜33%）」に抑えられています。 この「税率のギャップ」を利用するだけで、キャッシュフローは劇的に改善します。

しかし、ただ会社を作ればいいわけではありません。 「どの方式（所有・サブリース・管理）にするか」だけでなく、「デッドクロス（黒字倒産）のリスク」や「消費税還付の可否」など、高度な税務知識がないと逆に損をする落とし穴もあります。 この記事では、不動産投資家が知っておくべき法人化の全知識と、具体的なシミュレーションを、専門税理士が徹底解説します。

第1章：なぜ「法人化」で手取りが増えるのか？（税率の構造）

まずは、個人と法人の決定的な違いである「税率構造」を理解しましょう。

個人：累進課税の恐怖（最大55%）

個人の不動産所得は、給与所得などと合算され、所得が増えるほど税率が上がる「累進課税」です。 課税所得が900万円を超えると税率は33%（住民税込み43%）、4,000万円を超えると最大55%になります。 つまり、稼ぎの半分以上を国に没収されることになります。

法人：ほぼ一定の税率（最大約33%）

一方、法人の実効税率は、所得800万円以下なら約23%、それ以上でも約33%程度で頭打ちになります。 どれだけ儲かっても55%取られることはありません。
【損益分岐点】
一般的に、課税所得（利益）が900万円を超えたあたりから、法人の方が税率が低くなり、メリットが出始めます。

第2章：プライベートカンパニー「3つの形態」の選び方

一口に「不動産管理会社」と言っても、関わり方によって3つのパターンがあります。 節税効果が高い順に紹介します。

方式	仕組み	節税効果
1. 不動産所有方式 （建物所有方式）	法人が物件（建物）を所有する。 家賃は全額法人のもの。	特大 （所得分散・相続対策に最適）
2. サブリース方式 （一括借り上げ）	個人から法人が借り上げ、入居者に転貸。 差額（10〜15%）が法人の利益。	中 （所得移転に限界あり）
3. 管理受託方式	法人が清掃・集金などを代行。 管理料（5%程度）が法人の利益。	小 （手間賃程度しか移せない）

本気なら「1. 不動産所有方式」一択

これから物件を買うなら、迷わず「1. 不動産所有方式」を選んでください。 家賃収入の100%が法人に入り、経費もすべて法人で落とせるため、コントロールの幅が最大になります。
【土地はどうする？】
土地は個人で購入し、建物だけ法人名義にする方法もあります（借地権課税を回避するため、「土地の無償返還に関する届出書」を提出するのが一般的）。 これにより、将来土地を相続する際の評価額を下げられるテクニックが使えます。

第3章：法人化だけの特権！5つの強力な節税メリット

税率以外にも、法人には個人にはない強力な武器があります。

メリット1：所得分散（役員報酬）による税率ダウン

法人の利益を、社長一人だけでなく、配偶者や親族（役員）に「役員報酬」として分散して支払うことができます。 日本の税金は「一人で多く稼ぐと高い」ですが、「みんなで少しずつ稼げば安い」仕組みです。 家族全体の手取り額を最大化できます。

メリット2：経費の範囲が圧倒的に広い

・生命保険： 経営者向けの保険で退職金を積み立てられる。
・社宅： 社長の自宅を法人契約にすれば、家賃の大部分を経費にできる。
・日当： 物件視察などの出張手当を経費化（受取る個人は、社会通念上相当額まで非課税）。

メリット3：赤字の繰越が「10年間」可能

個人事業主の赤字繰越は3年ですが、法人は10年間繰り越せます。 大規模修繕などで大きな赤字が出ても、向こう10年間の黒字と相殺して税金をゼロにできるため、長期的なキャッシュフローが安定します。

メリット4：融資期間の延長と信用力

個人の融資は「法定耐用年数」に縛られがちですが、法人の場合、事業性評価により耐用年数を超えた長期融資が引ける可能性があります。 また、法人実績を積むことで、次の物件購入時の融資審査が有利になります。

メリット5：相続税対策（株価圧縮）

不動産を個人のまま相続すると、分割が難しく（共有名義のトラブル）、登記費用もかかります。 法人所有にしておけば、相続するのは不動産ではなく「会社の株式」になります。 株式であれば、1株単位で妻や子供に生前贈与することが容易であり、会社の資産価値（株価）を意図的に下げる対策も打ちやすくなります。

第4章：【上級編】法人化の落とし穴「デッドクロス」と「消費税還付」

法人化は魔法ではありません。知識がないと陥る「2つの大きな罠」について解説します。

恐怖の「デッドクロス（黒字倒産）」とは

不動産投資を続けていると、ある時期から「減価償却費 ＜ 元金返済額」という逆転現象が起きます。これをデッドクロスと呼びます。
・減価償却費（経費になるが、お金は出ていかない）が減る。
・元金返済（経費にならないが、お金が出ていく）は変わらない。
結果、「帳簿上は黒字（税金は高い）なのに、手元に現金がない」という黒字倒産状態に陥ります。

【法人での対策】
個人の場合、デッドクロスが起きたら打つ手が限られますが、法人なら対策が豊富です。
1. 役員報酬の調整： 報酬を増やして利益を圧縮する。
2. 生命保険の活用： 解約返戻金のある保険で利益を繰り延べる。
3. 新規物件の購入： 新たな減価償却費を作り出す。
4. 任意償却の活用： 償却費をあえて計上せず、黒字幅を調整する（※銀行対策）。

「消費税還付スキーム」はまだ使えるか？

かつて、「自動販売機を設置して課税売上を作り、建物購入時の巨額の消費税を還付してもらう」というスキームが流行しました。 しかし、度重なる税制改正により、居住用賃貸建物（住宅）に関する消費税還付は、現在はほぼ不可能です。
（※令和2年改正により、居住用建物の仕入税額控除が原則不可となりました）

ただし、「テナントビル」「倉庫」「店舗」などの事業用物件であれば、依然として消費税還付のチャンスはあります。 物件の種類によって税務戦略が全く異なるため、購入前に必ず税理士に相談してください。

第5章：シミュレーション｜個人vs法人、どっちが得？

家賃収入2,000万円、経費・金利等1,000万円、利益（課税所得）1,000万円の場合で比較します。 ※概算値です。所得控除等は簡易計算。

結論：法人化することで、年間約150万円も手取りが増えます。

10年間で1,500万円の差です。これが法人化の威力です。

第6章：法人化のデメリットと注意点

いいことずくめに見えますが、デメリットもあります。

1. 設立コストと維持費（ランニングコスト）

・設立費用：株式会社で約25万円、合同会社で約10万円。
・赤字でもかかる税金：法人住民税の均等割（年間約7万円）。
・税理士報酬：個人よりも高くなります（決算業務が複雑なため）。

2. 社会保険への加入義務

法人は、社長一人でも社会保険（健康保険・厚生年金）への加入が強制されます。 保険料は給与の約30%（労使折半）。 ただし、これは「将来の年金が増える」「手厚い保障が得られる」というメリットの裏返しでもあります。

3. 長期譲渡所得の特例がない

個人なら、不動産を5年以上保有して売却すれば税率が約20%に下がります（長期譲渡所得）。 法人にはこの特例がなく、売却益に対して通常の法人税（約30%〜）がかかります。 「転売目的（キャピタルゲイン狙い）」の場合は、個人のままの方が有利なケースもあります。

第7章：【FAQ】プライベートカンパニーの実務Q&A（25選）

現場でよくある質問に、本音で回答します。

まとめ：不動産投資のゴールは「法人化」にある

不動産投資で成功し、規模を拡大していくと、必ず「個人の税金の限界」にぶつかります。 その壁を乗り越え、資産を次世代に守り継ぐための器が「プライベートカンパニー」です。

法人化は、単なる節税テクニックではなく、あなたが「個人投資家」から「賃貸業の経営者」へと進化するためのステップです。 最初はコストや手間に戸惑うかもしれませんが、長期的に見ればその恩恵は計り知れません。

「自分の規模で法人化すべきかシミュレーションしてほしい」「設立から融資までサポートしてほしい」

そのようなお悩みがあれば、ぜひ荒川会計事務所にご相談ください。 不動産投資に特化したノウハウで、あなたの資産形成を盤石なものにします。